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洛阳市城中村改造以购代建实施方案（试行）为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的重要精神，满足城中村改造安置对象多元化安置需求，切实用好购买存量住房用作安置住房的相关政策，结合我市房地产市场存量商品房情况和城中村改造项目实际，现制定以下具体实施方案。
一、安置对象列入我市城市区（含洛阳市城乡一体化示范区，下同）城中村改造计划项目涉及的安置对象，包括拟征迁需安置对象，已签订《征收安置补偿协议》、未分房或未足额分房的安置对象。
二、安置方式和房源在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基础上，根据上级专项借款使用要求，创新以购代建安置方式。具体包括房票安置、自主购买和组织购买商品住房三种模式。以购代建安置在全市城市区范围内实施，购买房源为城市区范围内已开工未销售、且取得商品房预售许可证的住宅项目，或辖区内其他已取得不动产权证书、无产权纠纷的住房。各城市区可分别建立“房源库”，房源信息在住房和城乡建设部门门户网站公示，入库房源实行动态管理，建立退出机制，及时更新。坚持“群众自愿、手续齐备、产权清晰、风险可控”，确保购买之后早分配、早安置。
三、房票安置模式（一）房票使用规则。房票持有人为被征收房屋的所有权人；房票金额为安置对象房屋安置补偿权益进行货币量化后的总金额，包括安置补偿权益金额、政策性奖励等；使用期限自核发之日起计算，最长不超过6个月；以上信息由使用房票安置的城市区汇总后，上报市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）统一制作核发。选择房票安置的安置对象可在“房源库”自主挑选房屋，购房款不得低于房票金额的90%（购买多套房的可累计计算）。由房票持有人凭房票与开发企业签订《商品房买卖合同》。
超过6个月未使用房票的，视为自行放弃，已核发的房票自动作废，由辖区政府按照原征收补偿安置方案妥善解决群众安置问题。房票仅限于购买住宅使用，不得以任何形式转让，包括但不限于买卖、继承、赠予、抵押、质押、非法套现等形式。
（二）房票结算流程。房地产开发企业持凭房票签订的《商品房买卖合同》，向各城市区城中村改造项目的实施主体（以下简称实施主体）申请资金划拨。实施主体分批拨付至房地产开发企业开设的资金监管账户（由开发企业、区实施主体和银行三方共同监管，下同），资金支付节点及比例参照《洛阳市商品房预售资金监管办法》执行。
（三）其他事项。购房款超出房票票面金额的部分由房票持有人自行补足；未超出房票票面金额的部分，由辖区政府按照双方签订的征收补偿安置协议妥善解决。四、自主购买模式
（一）自主购买。对选择自主购买的安置对象，由辖区政府组织核算安置对象房屋安置补偿权益进行货币量化后的总金额，并签订自主购买协议。签订协议之日起，安置对象要在6个月内自主购买，并与开发企业签订《商品房买卖合同》，仅限于购买住宅。6个月内未确定的，视为自行放弃，由辖区政府按照原征收补偿安置方案妥善解决群众安置问题。
（二）集中代付。各城市区政府自行组织实施主体统一汇总安置对象自主购房情况，报市住建局备案后，由区实施主体集中代付至房地产开发企业开设的资金监管账户，资金支付节点及比例参照《洛阳市商品房预售资金监管办法》执行。
（三）其他事项。安置对象自主购买的住房价值不得低于货币量化后总金额的90%，超出总金额的部分由安置对象自行补足；未超出总金额的部分，按照自主购买协议约定进行处理。五、组织购买模式（一）购买程序。购买工作由各城市区政府自行组织实施主体参与购买项目的成本审核、谈判等具体工作，选定购买项目、制定购买方案，并报市住建局审核备案后，由各城市区实施主体作为购买主体具体实施。购买房源确定后，由实施主体与房地产开发企业签订商品房购买合同，洛阳开元城市投资发展有限公司（以下简称开元城投）作为资金通道支付购买款。完成购买后，由辖区政府负责组织安置对象与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》。（二）购买标准及价格。被购买项目按原审批设计方案明确的标准或不低于城中村项目新建安置房建造标准建设。购买价格按以下原则：一是不超过综合成本价和市场评估价；二是价低者优先并适当考虑交房时间、小区品质等因素，按议定程序公开竞价磋商；三是购买过程中发生的价格评估和建设管理等费用一并计入购买成本。
（三）资金监管及项目管理。购买资金的支付和使用在市住建局指导下开展，由开元城投和区实施主体支付至房地产开发企业开设的资金监管账户，资金支付节点及比例参照《洛阳市商品房预售资金监管办法》执行。被购买项目的工程质量、进度、工程款支付和结算，由各城市区政府实施监管，直至项目竣工交付并配合办结相关手续（包括竣工备案手续和不动产权证书办理）。（四）组织选房。各城市区政府要坚持选房面积与应安置面积相接近的原则，在尊重安置对象意愿的基础上，编制房屋分配方案。对超出面积部分，安置对象按照购买价补足差价款；对分配不足部分，由辖区政府按照双方签订的征收补偿安置协议妥善解决。
（五）其他事项。整体购买的车位、储藏间等配套资产由辖区政府组织制定处置方案，并及时公示，接受群众监督。
六、优惠政策
（一）契税优惠政策。安置对象选择以购代建方式安置的，按照《河南省人民代表大会常务委员会关于河南省契税适用税率等事项的决定》中“因土地、房屋被县级以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿且成交价格不超过货币补偿部分免征契税，对超出部分征收契税”的规定，享受税收减免。
（二）教育保障政策。选择以购代建方式选购商品住房的，可凭《商品房买卖合同》在新购房屋所在学区办理子女入学手续；在新购房屋交付前，安置对象子女保留原被征收拆迁住宅片区所在学区的入学资格。
（三）税费减免政策。对组织购买模式下的楼盘，符合棚户区改造相关税费优惠政策，按政策规定执行。（四）金融支持政策。选择以购代建方式安置，并签订《商品房买卖合同》的，可申请商业银行贷款；符合公积金提取、贷款条件的，可申请公积金支持。
七、保障措施
（一）强化组织领导。以购代建工作由市住建局牵头统筹协调，各城市区政府作为以购代建工作责任主体，负责政策宣传、群众动员工作，精准确定安置对象、安置模式，并签订征收安置补偿协议，有序组织选房、分房，做好群众思想工作和信访稳定工作。
（二）完善工作机制。市住建局要定期加强会商，及时协调解决工作推进中遇到的矛盾和问题，确保以购代建工作高效有序开展。各城市区政府、市住建局、市自然资源和规划局等相关单位，要加强以购代建涉及住宅信息的沟通与共享，及时通过房产交易、不动产登记系统锁定对应的房屋，避免一房多卖。同时，要加强与新闻媒体联动，不断提高安置对象、房地产企业和金融机构对以购代建方式安置的认知度与参与度，确保把这项惠民生、促发展的好事办好、实事办实。
（三）加强监督管理。由市住建局牵头，各城市区人民政府和相关职能部门要重点针对群众关心的安置方式选择、项目确定、房源准入、房源价格、资金核算等环节，加大监督管理力度，做好入库价格与合同价格的对比，对恶意哄抬房价，捏造、散布房源紧张或者市场需求激增信息等行为的企业或个人，按照相关规定移交有关部门依法予以查处，同时终止其参与以购代建的资格，构成犯罪的，移交司法机关处理。
（四）规范行为秩序。参与以购代建工作的房地产开发企业应诚实守信、合法经营，严格按照约定的优惠幅度与购房人签订协议。对于弄虚作假、提供不实信息的，由住房和城乡建设主管部门记入企业信用信息系统，并依法终止其参与资格，造成损失的应依法承担赔偿责任。各相关单位要严格执行政策标准，对通过各种方式套取以购代建专项借款资金，或者擅自突破政策标准，造成重大影响和损失的，以及拒不执行相关规定的，依法追究相关单位和人员责任。各城市区政府对安置对象严格审定，避免突破标准、骗取资格、套取资金等现象发生。
八、其他
（一）本实施方案自公布之日起施行，有效期二年。（二）市住建局和各城市区人民政府可根据本实施方案自行制定实施细则，并组织实施。
《洛阳市城中村改造以购代建实施方案》政策解读近日，洛阳市人民政府办公室正式印发了《洛阳市城中村改造以购代建实施方案》（以下简称《实施方案》）。这一方案的出台，对洛阳市城中村改造工作及房地产市场发展有着深远影响。现将有关内容解读如下。一、方案出台相关问题问：洛阳市为什么要出台《洛阳市城中村改造以购代建实施方案》？答：一方面是为响应国家积极稳步推进城中村改造的战略部署，满足洛阳自身城市发展需求；另一方面旨在拓宽征收安置渠道，满足群众房屋安置多元化、个性化需求，提升生活品质，同时加快房地产市场去库存，促进房地产市场平稳健康发展，支撑城市经济稳定增长。问：方案制定参考了哪些经验？答：充分借鉴了郑州、信阳等地在城中村改造方面的成功实践经验。
二、安置对象相关问题问：哪些人属于此次城中村改造以购代建的安置对象？答：仅涵盖列入我市城中村改造计划项目的相关群众，具体包括拟征迁且亟待安置的对象，以及已签订《征收安置补偿协议》，但尚未进行分房或分房未足额到位的安置对象。
三、安置方式与房源相关问题
问：此次安置方式有哪些？答：既保留传统的新建安置房安置方式，又创新性引入以购代建安置模式，以购代建安置模式细分为房票安置、自主购买、组织购买三种具体形式。问：安置房源从哪里来？答：主要为已开工建设但尚未销售，且持有预售许可证的住宅项目，以及已取得不动产权证书、不存在产权纠纷的住房。各城市区会建立专门的“房源库”，并向社会公示，同时实施动态管理。问：什么是实施主体？答：实施主体是指安置房建设主体。四、房票安置相关问题问：房票安置的使用规则是怎样的？答：房票持有人为被征收房屋的所有权人，房票金额包含安置补偿款及各类奖励等量化后的总额。房票使用期限最长为6个月，由市级统一制作并核发。持有人可在“房源库”中自主挑选心仪房源，购房款不得低于房票金额的90%，且房票仅限本人用于购买住宅，严禁转让或套现。问：房票安置的结算流程是怎样的？答：房地产企业凭借房票及购房合同，向城市区实施主体申请资金划拨。实施主体按照规定，分批将款项拨付至监管账户，支付节点和比例严格参照《洛阳市商品房预售资金监管办法》执行。问：如果房票购房款有剩余或不足怎么办？答：若购房款超出房票金额，超出部分由持有人自行补足；若未超出，辖区政府将依据双方签订的征收补偿安置协议妥善解决。五、自主购买相关问题问：自主购买的流程是什么？答：辖区政府首先对安置对象房屋安置补偿权益进行货币量化核算，确定总金额后，签订自主购买协议。安置对象需在6个月内自主完成住宅购买，并签订《商品房买卖合同》。若逾期未购买，则视作自动放弃，辖区政府仍按照自主购买协议约定进行处理解决安置问题。问：自主购买的购房款如何支付？答：城市区政府汇总自主购房情况，报送至市住建局备案，之后由区实施主体集中代付购房款至资金监管账户，支付节点及比例严格参照《洛阳市商品房预售资金监管办法》执行。问：自主购买对购房价值有要求吗？答：自主购买住房价值不得低于货币量化后总金额的90%，超出部分由安置对象自行承担，未超出部分按照自主购买协议进行处理。六、组织购买相关问题问：组织购买的程序是怎样的？答：城市区政府组织实施主体负责开展成本审核、与开发商谈判、选定项目、制定详细方案，方案完成后报市住建局备案。随后与开发企业签订购房合同，由开元城投支付购买款，最后辖区政府组织安置对象签订购房合同。问：为什么要由开元城投支付购买款？答：开元城投是我市唯一承接城中村改造专项资金的政府平台公司。问：组织购买的房屋标准和价格如何确定？答：所购买项目建设标准不低于新建安置房，购买价格参考综合成本价等因素，通过公开竞价方式确定，相关费用合理计入成本。问：组织购买过程中如何进行资金监管和项目管理？答：在市住建局的指导下，开元城投和区实施主体将资金支付至监管账户，城市区政府全程监管工程建设，直至项目竣工交付并办理完所有手续。问：组织购买如何进行选房？答：城市区政府按照面积接近原则编制分配方案，若所选房屋面积超出应得面积，安置对象需补齐差价；若不足，则按照双方签订的征收补偿安置协议妥善解决。问：组织购买涉及的配套资产如何处理？答：配套资产由辖区政府制定处置方案，并向社会公示。七、优惠政策相关问题问：以购代建安置方式有哪些优惠政策？答：选择以购代建安置方式的群众，在货币补偿范围内免征契税，超出部分依法征收契税；凭借购房合同，可在新购房屋所在学区办理子女入学手续，在房屋交付前，子女可保留原片区入学资格；组织购买模式下，符合棚户区改造政策的楼盘，按规定减免相关税费；签订购房合同后，可申请商业贷款，符合条件的还能申请公积金贷款。八、解读机构解读机构：洛阳市住房和城乡建设局解读人：李轶鹏联系方式：63928829
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